Oggi, grazie alla diffusione di portali specifici – primo tra tutti Airbnb – è abbastanza semplice garantirsi una visibilità sufficiente a pubblicizzare il nostro immobile e diffondere la nostra offerta in tutto il mondo.
Per chi invece preferisce il “fai da te” esistono numerosi siti di annunci dove poter pubblicare la propria offerta locativa.
Fin qui tutto semplice. Anzi, addirittura perfetto.
Salvo che per un aspetto che non è del tutto marginale ed anzi ha una notevole importanza, quello relativo agli adempimenti fiscali necessari per poter essere davvero in regola e non dover temere di incorrere in sanzioni; perché, è facile immaginare, che la nostra proposta di locazione non possa passare inosservata anche a chi deve accertare che tutti i contribuenti siano in regola con i propri adempimenti.
Ed allora, perché non pensare di affittare la nostra casa perfettamente in regola con il fisco, conoscendo da prima le condizioni ed i relativi costi, in modo da poter fare le valutazioni opportune, eventualmente anche addebitando al conduttore il relativo costo?
E’ possibile e certamente non complicato: è sufficiente conoscere le regole.
Anzitutto la locazione deve essere di breve durata, non superiore a trenta giorni, e relativa ad un immobile residenziale; non si possono fornire servizi particolari, quali eventuali pasti, o guide turistiche o noleggio di mezzi, ma è ammessa la fornitura di biancheria, le pulizie, l’aria condizionata o il wi-fi.
Premesse queste basilari informazioni, allora, veniamo subito a chiarire che nella maggior parte dei casi, la tassazione degli affitti brevi offre maggior convenienza con l’applicazione della cosiddetta “cedolare secca”, ovvero con la tassazione al 21% sulle somma incassate a titolo di locazione, con esclusione di quanto corrisposto per pulizie, biancheria, consumi, eventuale provvigione dell’agenzia. Per tale ragione è opportuno, al momento della locazione, scindere i costi dell’affitto da quelli dei servizi, poiché questi ultimi non vengono tassati.
La cedolare secca è in genere conveniente, perché l’aliquota ordinaria minima sarebbe pari al 23% (da calcolarsi sul 95% del canone percepito) cui si devono sommare le addizionali: può essere quindi preferibile alla cedolare secca solo in presenza di redditi modesti, per i quali non si devono versare imposte e durante l’anno sono state sostenute spese che danno diritto a detrazioni o deduzioni d’imposta.
A questo punto si deve ricordare che nel caso in cui abbiamo incaricato dell’affitto un’agenzia od un intermediatore che agisce tramite portali telematici, sarà quest’ultimo a dover trattenere la ritenuta del 21% e versarla allo Stato. Questa trattenuta sarà definitiva solo se il proprietario ha scelto l’opzione della cedolare secca, mentre se intende applicare la tassazione ordinaria, quanto versato dall’intermediario verrà considerato come un acconto sull’importo dovuto.
Tutto questo, in sintesi per quanto attiene la regolarità fiscale della locazione della nostra casa vacanze.
Altri adempimenti però sono necessari per essere completamente in regola, altri dettagli devono essere curati per evitare rischi di diversa natura; ne parleremo a breve in un prossimo aggiornamento.