La questione relativa all’abbattimento delle barriere architettoniche nei condomini è strettamente legata alla nuova sensibilità per le tematiche relative alla tutela delle persone diversamente abili, degli anziani, di categorie comunque sensibili, o con particolari problemi di mobilità, legati all’età o a particolari condizioni personali.
Procediamo comunque con ordine e iniziamo a chiarire che gli interventi destinati all’abbattimento delle barriere architettoniche non rappresentano delle semplici opere di manutenzione dell’edificio, bensì delle vere e proprie modifiche: mentre le manutenzioni, sia quelle ordinarie che quelle straordinarie consistono in opere necessarie perché la cosa comune possa continuare ad essere funzionale, le modifiche rappresentano invece opere che, incidendo sulla cosa comune, ne variano l’entità sostanziale o la destinazione d’uso.
Il limite fondamentale alla possibilità di realizzare innovazioni in un condominio è quello previsto dall’articolo 1120 del codice civile, che non sono consentele innovazioni che possano arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, ne alterino il decoro architettonico, o infine rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
La stessa norma, nella sua nuova formulazione, specificamente prevede: “I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso piu’ comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unita’ immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.”.
L’amministratore e’ tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico con le modalità di esecuzione degli interventi proposti, ed in mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
La parte dell’articolo 1120, che prevede innovazioni consistenti nell’abbattimento delle barriere architettoniche, oltre che finalizzate al risparmio energetico, la realizzazione di parcheggi, l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva per l’accesso con questo genere di flusso informativo, anche da satellite sono convenzionalmente definite innovazioni “speciali”, perché previste da specifiche norme.
Stabilito quindi che il contenuto delle opere di cui si parla attiene alle innovazioni “speciali”, occorre ora verificare quorum e maggioranze necessarie per la validità dei relativi deliberati, anticipando già che le le cosiddette innovazioni speciali una maggioranza più agevole da raggiungere, essendo richiesto il voto favorevole di almeno la metà dei presenti, che rappresenti più del 50% del valore dell’edificio, (mentre per le innovazioni generiche, è invece richiesta una maggioranza qualificata, pari ad almeno i due terzi del valore dell’edificio) in prima convocazione.
Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima; l’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Superati gli aspetti relativi alla procedura deliberativa da doversi adottare, occorre addentrarci per quanto possibile nel merito dell’intervento, con rifermento alla sua legittimità, ovvero quali caratteristiche debba avere il nuovo ascensore: mentre negli edifici residenziali e nuova edificazione l’ascensore deve avere una cabina di dimensioni interne minime di 130 × 95 cm, una porta di accesso con una luce netta minima di 80 cm, con una piattaforma minima di distribuzione anteriormente la porta della cabina di 150 × 150 cm, nel caso di adeguamento degli edifici preesistenti, ed ove non sia possibile l’installazione di cabine di dimensioni superiori, può avere una cabina con dimensioni minime di 120 × 80 cm, una porta d’ingresso con luce netta di 75 cm ed una piattaforma minima di distribuzione anteriormente alla porta della cabina di 140 x 140 cm. Queste sono le dimensioni minime previste dall’art. 8 del D. M. 236/1989 perché la nuova installazione dell’ascensore possa dirsi idonea al superamento delle barriere architettoniche. La qual cosa comporta che l’installazione di un impianto con dimensioni inferiori prescinderà dai limiti applicativi delle norme appena citate, non solo in tema di quorum deliberativi e maggioranze richieste, ma, ad esempio, anche in relazione ad eventuali agevolazioni fiscali previste per l’abbattimento delle barriere architettoniche.
Dopo aver indicato i limiti minimi dell’ascensore, occorrerà riflettere ancora sullo spazio residuale necessario, nel vano scale, successivamente al taglio delle stesse scale per far posto al vano ascensore.
In primo luogo è opportuno precisare che tale operazione non sempre e non necessariamente comporta problemi di natura strutturale, da doversi superare con particolari indagini o ricerche tecniche, così come confermato anche dalla nota Ministero dell’Interno-Dipartimento dei Vigili del Fuoco-, prot. n. P118/4135 sott. 5 del 17/02/2003 che non considera intervento di rifacimento strutturale il taglio della scala per l’installazione di impianti ascensore in edifici per civile abitazione preesistenti, motivati dall’esigenza di adeguare gli stabili alle norme per il superamento delle barriere architettoniche.
Pur tuttavia, occorre prevedere anche una ampiezza minima che le scale dovrebbero mantenere, anche a seguito della loro riduzione a vantaggio del vano ascensore.
Al riguardo, la norma prevede (art. 4 D.M. 236/1989) che le scale comuni degli edifici debbano avere una larghezza delle rampe dei pianerottoli tale da consentire il passaggio contemporaneo di due persone, nonché il passaggio orizzontale di una barella con un’inclinazione massima del 15% lungo l’asse longitudinale, mentre nulla prevede nel caso di riduzione per effetto dell’installazione di un nuovo ascensore.
Potrebbe ritenersi in proposito che tali requisiti minimi sarebbero comunque inderogabili, poiché laddove la norma ha previsto differenze tra nuovi impianti di ascensore e impianti installati successivamente, nulla ha detto con riferimento alle scale, che pertanto dovrebbero pur mantenere i medesimi requisiti minimi, dettati anche da questioni di sicurezza, come ad esempio quelli attinenti al transito di una barella: non è infatti pensabile che un nuovo ascensore possa essere realizzato secondo i criteri minimi dettati per l’abbattimento delle barriere architettoniche, precludendo di fatto un comodo utilizzo delle scale, limitando un sicuro accesso ed uscita dall’edificio, creando quindi in sostanza nuove barriere in luogo di quelle precedenti.
Ancora una volta, a fare chiarezza, è intervenuta dando delle precise indicazioni una nota del ministero dell’interno, Dipartimento dei Vigili del Fuoco, prot. n. P1424/4122 sott. 67 del 24/12/2002- indicando che nel caso di installazione di ascensore all’interno del vano scala, non altrimenti collocabile, la diminuzione della larghezza della scala non deve incidere in modo eccessivo sugli spazi di transito. La dimensione minima della larghezza della scala è indicata in 80 centimetri avendo a riferimento le norme per la sicurezza nei luoghi di lavoro (D.Lgs.81/08). Inoltre, nella stessa nota a sostegno della
impostazione è richiamato il punto 6.2 dell’art. 6 del DM 236/89 concernente il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche, che recita: “l’installazione dell’ascensore all’interno del vano scala non deve compromettere la fruibilità delle rampe e dei ripiani orizzontali, soprattutto in relazione alla necessità di garantire un adeguato deflusso in caso di evacuazione in situazione di emergenza”.
Vi sono dunque tanti elementi, dati, proporzioni e dimensioni da tenere nella debita considerazione per poter definire conforme a norma, e quindi validamente destinato alla abbattimento delle barriere tettoniche un nuovo impianto di ascensore realizzato mediante il taglio delle scale e loro riduzione.
